說起養(yǎng)老金，大家都熟知，那么“房屋養(yǎng)老金”是不是聽起來有些新鮮？
8月23日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，住建部研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。
“特別說一下房屋養(yǎng)老金，個(gè)人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。”董建國(guó)補(bǔ)充道。
因此，過去的這個(gè)周末，“房屋養(yǎng)老金”這一概念成為公眾討論的焦點(diǎn)。
隨之而來的，是關(guān)于這一制度的本質(zhì)、具體操作方式，以及是否需要普通民眾直接出資等問題，網(wǎng)絡(luò)各種解讀話題鋪天蓋地，激起了廣泛的公眾興趣和熱烈討論。
那么房屋養(yǎng)老金是什么？
到底要不要老百姓掏錢買單？
為什么要重提房屋養(yǎng)老金制度？
這一制度又將為社會(huì)
帶來怎樣的影響？
針對(duì)群眾的疑問，8月26日，住建部直屬期刊《建筑雜志社》微信公眾號(hào)發(fā)布社評(píng)文章稱，連日來，早在2022年開始就被官方多次提及要研究建立的房屋養(yǎng)老金制度，被嚴(yán)重誤讀！房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。
另?yè)?jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)，8月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人就社會(huì)關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題進(jìn)行權(quán)威解讀。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。
個(gè)人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。
房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。
個(gè)人賬戶資金按照住宅專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。
公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險(xiǎn)等支出。
政策演變
提出已三年，目前22個(gè)城市正在試點(diǎn)
雖然“房屋養(yǎng)老金”這一概念在住房政策領(lǐng)域尚屬新鮮話題，但其實(shí)這一制度并非無中生有，而是有著其歷史淵源和發(fā)展脈絡(luò)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，房屋養(yǎng)老金的制度是始于“房屋安全”這個(gè)概念的，至今已經(jīng)提了3年了。關(guān)于這個(gè)問題是有持續(xù)性的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髀肪€和規(guī)劃路線，也是在目前房屋安全和全生命周期的過程中持續(xù)開展的一項(xiàng)常態(tài)化工作。
南都·灣財(cái)社記者注意到，自2022年以來，房屋養(yǎng)老金制度便被多次提及。最早在2022年4月長(zhǎng)沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開展全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治，便指出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。
2023年兩會(huì)上，部分人大代表、政協(xié)委員也建議建立房屋養(yǎng)老金制度，破解老房維修難題，引起社會(huì)各界熱議。全國(guó)人大代表樊蕓圍繞“房屋養(yǎng)老金”問題建言，認(rèn)為全國(guó)人大應(yīng)立法設(shè)立城鎮(zhèn)房屋養(yǎng)老金管理法，確保人民生命財(cái)產(chǎn)安全；全國(guó)人大代表，南京地鐵集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)佘才高提出建立房屋養(yǎng)老金制度的建議，探索破解房屋安全管理難題。
2023年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹會(huì)見中國(guó)銀行黨委書記、董事長(zhǎng)葛海蛟時(shí)提出，“要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。”
今年8月2日，國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)介紹了《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》，既強(qiáng)調(diào)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，也明確房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度的研究建立工作。
8月23日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)提到：“住建部研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。特別說一下房屋養(yǎng)老金，個(gè)人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。”
定義理解
重點(diǎn)建立公共賬戶，為存量小區(qū)管理提供資金保障
“房屋養(yǎng)老金，過去是指住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，而根據(jù)目前的改革，實(shí)際上是統(tǒng)一在房地產(chǎn)發(fā)展新模式和房屋全生命周期管理體系，對(duì)存量小區(qū)等房屋進(jìn)行全方位管理的資金支持。
浙商證券（601878）在研報(bào)中指出，房屋養(yǎng)老金現(xiàn)存主要為購(gòu)房者在購(gòu)買房產(chǎn)、收房時(shí)繳納的維修金，即“住宅專項(xiàng)維修資金”。住宅維修金通常按照住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%至8%收取，2008年《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》才進(jìn)入執(zhí)行階段，2008年以前住房缺少維修資金。
除了部分老舊房屋缺少維修資金的情況外，這一制度在實(shí)際運(yùn)作中也存在一些痛點(diǎn)：
資金體量小，一些老舊小區(qū)的維修資金結(jié)余不足，難以滿足日益增長(zhǎng)的維修需求；
提取程序繁瑣，使用住宅專項(xiàng)維修資金通常需要大多數(shù)業(yè)主的同意，而實(shí)踐中往往難以達(dá)成共識(shí)，導(dǎo)致資金難以及時(shí)用于必要的維修；
續(xù)繳制度難落實(shí)，隨著時(shí)間的推移，原有的維修資金可能會(huì)逐漸耗盡，但業(yè)主對(duì)于續(xù)繳維修資金的意愿可能不高。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房屋同進(jìn)入中年的生命體是一樣的，也進(jìn)入了需要體檢、養(yǎng)老和通過保險(xiǎn)增加養(yǎng)老金的時(shí)代，但靠物業(yè)維修基金為主的資金，很難應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)入中老年階段、老齡化階段到來所需要的養(yǎng)老金。
因此，旨在為房屋的全生命周期安全管理提供資金保障的“房屋養(yǎng)老金”應(yīng)運(yùn)而生。這個(gè)制度主要包括個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分，個(gè)人賬戶即現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，而公共賬戶則是為解決涉及公共安全的問題而設(shè)立的。
“住建部本次提出試點(diǎn)的重點(diǎn)，便是把公共賬戶建立起來。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，目前，房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶已通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金建立起來，但僅依靠住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護(hù)改造需求，亟須增量資金入場(chǎng)。
李宇嘉對(duì)此進(jìn)一步分析到，未來，房屋養(yǎng)老金制度便如同個(gè)人養(yǎng)老金制度一樣，應(yīng)該由幾個(gè)支柱構(gòu)成：
第一支柱就是公共維修基金，由全體業(yè)主在購(gòu)買新房時(shí)歸集和共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶。“應(yīng)歸未歸”或未足額歸集，要查漏補(bǔ)缺、追溯補(bǔ)齊。
第二支柱類似企業(yè)年金，比如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等，這些進(jìn)入公共賬戶。
第三支柱，就應(yīng)該是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充。
焦點(diǎn)關(guān)注
房屋養(yǎng)老金被誤讀，公共賬戶不需要老百姓出錢
隨著房屋養(yǎng)老金制度提出，公共賬戶的資金來源也成為各界關(guān)注的重點(diǎn)，并由此產(chǎn)生了一些輿情問題和市場(chǎng)困惑。
有網(wǎng)友提出疑問，這一制度是否要求老百姓出更多的費(fèi)用？是否要自掏腰包給房子買養(yǎng)老保險(xiǎn)？難道解決個(gè)人養(yǎng)老問題的同時(shí)還得給自己的房屋養(yǎng)老？
8月25日，一則關(guān)于“房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”的傳言在社交平臺(tái)引起熱議。傳言稱，“上海浦東試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提前透露，主要依據(jù)房屋的面積和樓層而定”，該內(nèi)容還標(biāo)注了不同房屋的收費(fèi)細(xì)則。
但這一消息很快得到辟謠。
當(dāng)日，上海辟謠平臺(tái)從上海市住建委、市房管局獲悉，該傳言不實(shí)。在8月23日的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，“房屋養(yǎng)老金制度里的個(gè)人賬戶，通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金，已經(jīng)建立起來了。試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。”
同時(shí)，在相關(guān)政策解讀中明確，公共賬戶的款項(xiàng)來自公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道，不會(huì)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。
上海辟謠平臺(tái)核查發(fā)現(xiàn)，傳言所涉的具體數(shù)字，在2011年外省市發(fā)布的專項(xiàng)維修資金管理辦法操作細(xì)則（試行）里就已出現(xiàn)，并非房屋養(yǎng)老金的收費(fèi)細(xì)則，希望大家理性對(duì)待網(wǎng)絡(luò)傳言，不信謠、不傳謠。
8月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部唯一直屬期刊出版單位《建筑雜志社》發(fā)布社評(píng)文章稱，連日來，早在2022年開始就被官方多次提及要研究建立的房屋養(yǎng)老金制度，被嚴(yán)重誤讀！房屋養(yǎng)老金不是房地產(chǎn)稅，公共賬戶不需要老百姓出錢。
文章稱，房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅完全是兩回事，傳言房屋養(yǎng)老金是另一種房地產(chǎn)稅，純屬混淆視聽、牽強(qiáng)附會(huì)，是刻意誘導(dǎo)，以此引發(fā)大眾誤解。其中還提到，正如很多專家所言，養(yǎng)老金公共賬戶資金來源渠道主要有：城市政府可以通過地方財(cái)政補(bǔ)貼一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。
對(duì)于公共資金錢從哪里來的問題，部分業(yè)內(nèi)專家也給出了見解。
陳文靜認(rèn)為，按一定比例計(jì)提項(xiàng)目土地出讓金、維修資金的增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼、創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等或是重要探索方向。
“公共賬戶就是由政府搭建的平臺(tái)，但最終資金的使用也是歸屬于小區(qū)和業(yè)主的。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公共賬戶的資金來源，主要有幾種：包括土地出讓金的提取、老舊小區(qū)相關(guān)撥款資金和專項(xiàng)資金、發(fā)債資金、小區(qū)獎(jiǎng)勵(lì)資金和小區(qū)運(yùn)營(yíng)收入、房改階段各類補(bǔ)貼資金等。資金來源是充裕的，同時(shí)也有比較清晰的改革路線。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪同樣指出，當(dāng)下建設(shè)重點(diǎn)是養(yǎng)老金“公共賬戶”，款項(xiàng)來自公共資金，由地方政府探索資金籌集渠道；房屋養(yǎng)老金與個(gè)人有關(guān)的部分，也即現(xiàn)行的住房專項(xiàng)維修資金，養(yǎng)老金公共賬戶不會(huì)加重業(yè)主額外負(fù)擔(dān)，市場(chǎng)需理性看待每一項(xiàng)新制度的探索。
政策影響
穩(wěn)定市場(chǎng)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展
關(guān)榮雪表示，房屋養(yǎng)老金目的便是為保障房屋安全進(jìn)行制度性兜底。而與此同時(shí)，房屋養(yǎng)老金制度的建立對(duì)優(yōu)化居民住房條件、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面也具有重要的積極意義。
首先，房屋養(yǎng)老金制度的建立旨在解決既有房屋的維修資金來源問題，通過多渠道籌集資金，形成一個(gè)穩(wěn)定的用于存量房安全體檢、安全管理、維修更新補(bǔ)助的資金池，從而確保房屋的安全性和耐用性，減少未來房屋維護(hù)和更新的壓力，為居民提供更加安全的居住環(huán)境。
其次，房屋養(yǎng)老金的實(shí)施也將提升老舊住房的價(jià)值，為市場(chǎng)上購(gòu)房群體提供更多選擇和保障，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。另外，隨著房屋養(yǎng)老金的增加投入，裝修、建材等行業(yè)也可能將得到發(fā)展和壯大，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
嚴(yán)躍進(jìn)同樣表示，房屋養(yǎng)老金從資金上解決了問題，也必然帶動(dòng)新一輪城市老小區(qū)的改造和管理，自然也帶來很多新機(jī)會(huì)。其主要包括建筑建材、資金管理業(yè)務(wù)等。
8月26日，國(guó)盛證券在研報(bào)中提到，房屋養(yǎng)老金制度主要使用公共資金建立公共賬戶，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道，潛在資金來源包括地方財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金按比例撥付、住房公積金增值收益分配等，旨在彌補(bǔ)個(gè)人賬戶資金規(guī)模有限、提取流程繁瑣的制度短板，有望為存量房安全體檢、安全管理、維修更新補(bǔ)助提供穩(wěn)定資金池。
該項(xiàng)政策受益方向主要有兩個(gè)：
一是，存量房檢測(cè)市場(chǎng)規(guī)模超900億元，房屋養(yǎng)老金落地有望加速需求放量。當(dāng)前我國(guó)存量房面積超300億平米，且老舊住房占比持續(xù)攀升，安全隱患突出，參考《深圳市既有房屋結(jié)構(gòu)安全隱患排查辦法》，假設(shè)建造滿20年起需進(jìn)行定期檢測(cè)，對(duì)應(yīng)待檢存量房面積約132億平米，按照檢測(cè)單價(jià)7元/㎡測(cè)算存量房檢測(cè)市場(chǎng)規(guī)模約924億元，空間廣闊，后續(xù)房屋養(yǎng)老金制度落地有望為定期檢測(cè)提供資金支撐，加速下游需求放量。
二是，房屋質(zhì)量保險(xiǎn)評(píng)估。當(dāng)前我國(guó)多省市穩(wěn)步推進(jìn)工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度，目前廣州、上海、重慶、北京等地已在住宅項(xiàng)目中強(qiáng)制執(zhí)行，要求住宅工程強(qiáng)制投保。此次會(huì)議將“房屋安全保險(xiǎn)”作為房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制三項(xiàng)制度之一，后續(xù)預(yù)計(jì)將在更多省市鋪開，有望帶動(dòng)工程質(zhì)量保險(xiǎn)評(píng)估需求上行，相關(guān)業(yè)務(wù)包括前期質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)、全過程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制、輔助制定承保策略等。
值得一提的是股票配資網(wǎng)平臺(tái)網(wǎng)址，截至8月26日收盤，“房屋養(yǎng)老金”相關(guān)概念股走勢(shì)活躍。其中，房屋檢測(cè)龍頭國(guó)檢集團(tuán)（603060）、上海建科（603153）和建科股份（301115）等漲停；第三方工程質(zhì)量評(píng)估龍頭深圳瑞捷（300977）盤中一度漲超10%。
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